Közös ügyek, közös felelősség

Beszélgetés Fazekas Csaba közös képviselővel

A társasházak működése szigorúan szabályozott keretek között zajlik, ugyanakkor a gyakorlatban számos kihívással találkoznak a közös képviselők és a lakóközösségek. A közműszolgáltatókkal való kapcsolat, a felújítási kötelezettségek, a jogszabályi változások és a mindennapi kommunikáció egyaránt komoly szervezést igényel. Erről beszélgettünk Fazekas Csaba százhalombattai közös képviselővel, aki több száz lakótelepi lakás ügyeit ­koordinálja nap mint nap.

– Rendszeres kapcsolatban áll a társasház közműszolgáltatóival? Biztosított a folyamatos információáramlás a felek között?

– A helyi szolgáltatókkal jó az együttműködés, sokkal közvetlenebb a kommunikáció. Velük valóban napi szinten tudunk egyeztetni. Sokkal nehezebb viszont a helyzet a nagy közműcégekkel, például a vízművekkel, az ELMŰ-vel vagy a TIGÁZ-zal. Itt gyakorlatilag csak ügyfélszolgálati csatornákon keresztül van módunk ügyet intézni. Nem mondom, hogy rossz a kapcsolat, de összehasonlíthatatlanul könnyebb dolgunk van egy helyi szolgáltatóval. A vízművek egy alkalommal fórumot is szerveztek számunkra, de ez inkább kivételnek tekinthető.

– Milyen módon tájékoztatják a lakókat a társasházat érintő fontos ügyekről, eseményekről?

– Több kommunikációs csatornát is használunk. A legtöbb lakót ma már e-mailen érjük el, különösen az újabb társasházakban, ahol szinte mindenki elektronikus úton tartja a kapcsolatot. Vannak házak, ahol a tulajdonosok 70–80 százalékát elérjük így. A klasszikus faliújság továbbra is hatékony, hiszen majdnem mindenkihez eljut, de akadnak tulajdonosok, akik nem az adott épületben laknak, így azt nem látják. Szinte minden háznak van Facebook-csoportja is, bár ezek aktivitása változó, és korántsem teljes körű az elérés.

– Hogyan oldják meg a sürgős műszaki beavatkozást igénylő helyzeteket? Rendelkeznek állandó szerződéses partnerekkel?

– Igen, a legsürgősebb esetekre van állandó szerződéses partnerünk, főként víz- és fűtésszerelési munkákra. Velük általánydíjas megállapodást kötöttünk, ami kiszámítható és biztonságot nyújt. Más szakemberek eseti megbízás alapján dolgoznak, de mivel év közben is végeznek karbantartási munkákat, sürgős esetben is számíthatunk rájuk. Probléma inkább a szakemberhiány, hiszen Százhalombattán kevés az olyan mester, aki készenlétben áll és rövid időn belül elérhető.

– A panelépületek szerkezeti élettartama hosszabb a vártnál, ugyanakkor a belső közműhálózat sok helyen elavult. Hogyan kezelik ezt a problémát?

– A felújítások elengedhetetlenek, de egyszerre mindenre nincs lehetőség. Folyamatosan rangsorolni kell. Most például egy 8 emeletes épületben a közös villamoshálózatot újítjuk fel, ami lakásonként körülbelül 400 ezer forintba kerül. Fontos megjegyezni, hogy ez csak a közös tulajdonú vezetékekre vonatkozik, a lakáson belüli rész nem része a munkának. Bizonyos közművek – például a víz vagy a csatorna – esetében pedig csak teljes cserével oldható meg a felújítás, ami azt jelenti, hogy minden lakásban el kell végezni a belső munkákat is. Ez lassítja a folyamatot, hiszen sokszor a lakók anyagi helyzete korlátozza a haladást.

– Van lehetőség a közműhálózatok felújítására pályázati forrásokat igénybe venni?

– Sajnos nincsenek ilyen támogatások. Az állami programok jellemzően energiahatékonysági beruházásokra irányulnak, mint például a szigetelés vagy az ablakcsere. A közművek cseréje teljes mértékben a lakók hozzájárulására épül.

– Néhány éve a lakótelep jelentős része külső hőszigetelést kapott. Miért nem folytatódott a korszerűsítési program, különösen a fűtési rendszer átalakításával?

– Fontos pontosítani: ez nem egy egységes szigetelési program volt. Az Eötvös és a Bólyai utcában, valamint a Tóth László utca egy részében sikerült megvalósítani, kétharmad részben állami és önkormányzati támogatással. Ez körülbelül 15 éve történt. A fűtés-korszerűsítésre viszont kevesebben vállalkoztak, mert nehezebb volt megmagyarázni a lakóknak, miért előnyös. Pedig a kétcsöves rendszer sokkal korszerűbb, mérhető és szabályozható.

– Ahol bevezették, bevált a rendszer?

– Igen. Például a Tóth László utca egyik szakaszán teljes kétcsöves rendszert alakítottak ki, ami jól működik. A probléma inkább az, hogy a szigetelési pályázatok körül korábban több visszaélés is történt az országban, főleg a hitelfelvételekhez kapcsolódva. Ez rossz fényt vetett a hasonló beruházásokra, pedig az állami pályázatokhoz közvetlenül nem kötődtek ezek a csalások.

– A távhőszolgáltatásról szóló törvény módosítása 2026 végéig kötelezővé teszi a távolról leolvasható költségmegosztókat. Hogyan készülnek erre?

– A határidő 2027. január 1. Ettől kezdve a szolgáltatók vizsgálni fogják, hogy a fűtési rendszerek mérhetőek-e. Ahol szükséges, ott lakásonként körülbelül 25 ezer forintból felszerelhetők a költségmegosztók. Fontos, hogy csak ott kötelező, ahol a költséghatékonysági vizsgálat szerint a beruházás megtérül. Egycsöves rendszereknél például eleve nem kötelező.

– Százhalombattán a legutóbbi éves távhő-elszámolás sok lakóban elégedetlenséget váltott ki. Kinek lett volna a feladata a tájékoztatás?

– Valóban sok panaszt kaptunk. A tél hosszabb és hidegebb volt, májusban is szükség volt fűtésre, míg az előző év különösen enyhe volt. Ezért az év közben fizetett átalány alacsonyabb lett, ami most többletszámlát eredményezett. Sokan egyszerre 20–25 ezer forintos plusz költséggel szembesültek, ami sokkszerűen érte őket. Ha azonban havi bontásban nézzük, nem olyan kirívó az összeg. A probléma inkább az előzetes tájékoztatás hiánya volt, ebben mind a szolgáltatónak, mind a közös képviselőknek van felelőssége.

– Van szakmai együttműködés a város közös képviselői között?

– Igen, több kollégával jó kapcsolatot ápolok. Bár tudomásom szerint most már én vagyok az egyetlen férfi a közös képviselők között, rendszeresen tartjuk a kapcsolatot. Együtt járunk továbbképzésekre, időnként személyesen is találkozunk, de telefonon heti szinten egyeztetünk. Országos szinten is vannak érdekképviseleti szervezetek, például a Társasházi Háztartás, amely konferenciákat, fórumokat szervez, és segíti a szakmai munkát.

– A társasházkezelés üzleti alapon működik. Milyen lehetőségei vannak egy közös képviselőnek a gazdálkodásban?

– Valóban üzleti tevékenységről van szó, a közös képviselő felelőssége komoly. A társasházak rendelkeznek bizonyos közös ingatlanokkal is, például volt hőközpontokkal, amelyeket irodának vagy garázsnak alakíthattak át. A gazdálkodás sikere azonban nem csak a képviselőtől függ: szükség van a lakóközösség aktív részvételére is. A nagyobb pénzügyi döntéseket – például megtakarítási számlák nyitását, befektetési jegyek vásárlását – közgyűlési határozattal kell jóváhagyni.

– Hogyan értesül a közös képviselő a lakások eladásáról, tulajdonosváltásról?

– Ez sajnos sokszor utólag derül ki. Egyre több ügyvéd kéri ugyan a „nullás igazolást” az adásvétel előtt, ami biztosítja, hogy nincs elmaradás a közös költségben, de ez még nem minden esetben kötelező. A közműszolgáltatóknál ez alapfeltétel, de a közös képviselőknél sokan még mindig nem tekintik így. Emiatt gyakran csak utólag értesülünk a változásról.

***

Kaplonyi György, a Magyar Társasházak, Társasházkezelők Országos Alapítványa kuratóriumi tagja válaszol:

– A külső hőszigetelés is megtörtént a panellakások egy részén, ugyanakkor a belső közműrendszer már elavult. Vannak központi források erre, tudnak a társasházak valahová fordulni pályázattal, hogy ki tudják javítani?

– Nekem egyetlen egy kérdésem lenne válasz helyett: miért jut nekünk mindig eszünkbe az, hogy lesz-e pályázat? Gyakorlatilag egy társasház ugyanaz, mint egy családi ház, csak sokkal nagyobb. Családi háznál feltesszük azt a kérdést, hogy ha vízvezetéket kéne javítani, akkor milyen pályázati lehetőség van? Nem, tehát nem lehet így gondolkodni. A pályázati lehetőségek csak azokon a területeken maradtak meg, ahol társadalmilag indokolt az igény.

Ilyen volt a hőszigetelés azért, hogy az energiaárak ne ússzanak el, tehát ez egyértelmű. Ilyen például, hogyha életveszélyes állapotok vannak. De az, hogy a mindennapos karbantartási, javítási munkákat megcsináljuk, nem lenne szabad így gondolkodni.

Meg kell lennie annak a tulajdonosi szemléletnek, aminek az a célja, hogy gondoskodjak az épületemről, a saját dolgaimról. A panelépületeknek a belső hálózati rendszere még egész tűrhető állapotban van. Tehát folyamatos karbantartást igényel, főleg a szennyvízhálózat vonatkozásában. A vízhálózatnál sokkal kisebb ez a kockázati tényező, ott még nem látszanak ezek a problémák ilyen szinten. A vízhálózatnál a tisztítás, ami megint csak egy karbantartási munka lenne, arra van szükség.

– Ahhoz, hogy egy társasháznál a közműrendszereket, lépcsőházi világítással kapcsolatos problémákat kijavítsák, több százezer forintos ráfordítás kell. A lakók pedig nem tartoznak a kiemelt jövedelmű emberek közé, ekkora költségeket nem tudnak elviselni. Mi a véleménye erről?

– Ezért találták fel a hitelt, ezért találták fel a takarékosságot. Nem a pályázatot kell várni, a társasházat karbantartani kell, felújítani kell. Én küzdök ellene, hogy ne így gondolkozzanak az emberek, hogy mi akkor csinálunk valamit, ha lesz pályázat. Ez a mi vagyonunk, értékünk, amit tönkre fogunk tenni, ha csak várakozunk.

– Ugyanakkor egy társasház heterogén, ahol többféle ember, többféle jövedelem, többféle társadalmi státuszú ember lakik…

– A társasházban nagy gazdasági erő van. Például az, hogy 1 millió forintot, 800-900 ezret kell rákölteni egy társasházi lakásra, az teljesen normális, ha ezt elosztjuk hat évre.

– 2027-től a mért hőre fognak törekedni a távhőfogyasztásban úgy, hogy felépítettek egy egész lakótelepet egycsöves rendszerrel…

– Nincs ilyen kötelezettség. Az egycsöves rendszerre ez nem vonatkozik, marad az elosztásos rendszer. Csak a kétcsövesnél és az egycsöves átkötős rendszernél kell, sehol máshol. Hozzáteszem, hogy tulajdonosnak az érdeke, hogy áttérjenek az egycsöves átkötős rendszerre, mert kiegyenlítettebb lesz az épület fűtése. A régi egycsöves rendszer nem biztosítja az épület egyenletes fűtését, az indulási pontnál nagyon meleg, a végpontnál nagyon hideg. Nem elzárható, tehát komfortérzetben is rossz. Ugyan kiírtak erre pályázatot, de már el is fogyott. Én azért lobbizok, hogy nyitott végű legyen.

Arra, hogy a társasház minden felújítási célra pályázatot akar, az nem működik, elvész a tulajdonosi szemlélet.