Új korszak a helyi ingatlanpiacon?
Interjú Pátkai Zsolttal, az Otthon Centrum százhalombattai vezetőjével
A kormány által indított Otthon Start program alapjaiban rázta meg a magyar ingatlanpiacot, és ez alól Százhalombatta sem kivétel. A 3%-os, államilag támogatott hitel lehetősége soha nem látott érdeklődést generált, különösen az első lakásvásárlók körében. De vajon milyen konkrét hatásokkal jár ez a program a budai agglomeráció egyik kedvelt városában? Pátkai Zsolttal, az Otthon Centrum százhalombattai irodájának vezetőjével beszélgettünk a helyi ingatlanpiac kilátásairól, a kihívásokról és a lehetőségekről.
– Mielőtt rátérnénk az új programra, hogyan jellemezné a százhalombattai ingatlanpiacot az elmúlt egy évben? Milyen tendenciák voltak megfigyelhetők a kereslet és a kínálat oldalán?
– Az elmúlt egy évben a százhalombattai ingatlanpiac, mint a budai agglomeráció szerves része, egyértelmű és jelentős áremelkedést produkált. Ez a tendencia nem egyedi, hiszen a 2024-es fellendülés után 2025-ben is emelkedő pályán maradtak a magyarországi lakóingatlanárak, az agglomerációs területeken is.
A keresleti oldalról nézve a lakások iránti érdeklődés kiemelkedően magas, ami a kínálat szűkösségével párosulva túlkeresletet eredményezett. Ezt a jelenséget tovább erősítette az év eleji piaci pezsgés, amelyet nagyrészt az állampapírokból felszabadult, mintegy 1200 milliárd forintos tőke injektált a piacra, felpörgetve a fővárosi és az agglomerációs lakáspiacot egyaránt. A tavaszi-nyári időszakban ugyan tapasztalható volt egy enyhe korrekció, azonban az őszi hónapok ismét élénkülést hoztak, főként az Otthon Start program bevezetésének köszönhetően.
Ezzel szemben a családi házak piaca már lényegesen hosszabb forgási sebességgel jellemezhető Százhalombattán. Itt inkább az általános agglomerációs trendek érvényesülnek, ahol a vevők óvatosabbak, és a döntési folyamat is elhúzódóbb. A helyi piac mérete „pici piac”, ami azt jelenti, hogy a kisebb számú tranzakciók is jelentős hatással lehetnek az árakra és a kereslet-kínálat egyensúlyára.
Az új építésű lakások hiánya, amely országosan is jellemző probléma, tovább súlyosbítja a helyzetet, és hozzájárul az árak további emelkedéséhez.
– Az Otthon Start program kifejezetten az első lakásvásárlókat célozza. Milyen arányban vannak jelen most a piacon a fiatal, első otthonukat kereső vásárlók Százhalombattán?
– Az Otthon Start hitelprogram valóban az első ingatlanszerzésben nyújt segítséget, azonban a százhalombattai és általánosságban a magyar ingatlanpiacon is az a tapasztalat, hogy jellemzően a 30 év feletti generáció van jelen a vásárlók között. Ez nem a huszonévesek piaca, ami nem csupán magyar, hanem európai trend is.
Érdekes kutatások látnak napvilágot a fiatal generációk tulajdonszerzési hajlandóságával kapcsolatban, amelyek azt mutatják, hogy a korábbi évtizedekhez képest később és kisebb számban jutnak saját ingatlanhoz. Az Otthon Start program célja éppen ezen a helyzeten enyhíteni, és vonzóbbá tenni az ingatlanvásárlást a fiatalabb korosztály számára.
A magas ingatlanárak és a szigorú hitelfeltételek továbbra is kihívást jelentenek, még a kedvezményes hitelek ellenére is. A program egyik kulcseleme, hogy a hitel nem vehető igénybe bármilyen ingatlanra, hanem szigorú feltételeknek kell megfelelnie, beleértve a négyzetméterárat is.
– Mit tapasztalnak, az Otthon Start program bejelentése óta megnőtt-e az érdeklődés a helyi ingatlanok iránt? Változott-e a vevői magatartás?
– Az Otthon Start program bejelentése óta soha nem látott mozgás indult el a lakáspiacon, és ez alól Batta sem kivétel. Már most kétszer-háromszor annyian keresnek lakást ezen a területen, mint korábban.
A program, amely szeptember 1-jén indult, egy államilag kamattámogatott lakáscélú jelzálogkölcsön, melynek összege maximum 50 millió forint, és teljes futamideje legfeljebb 25 év. A 3%-os fix kamat rendkívül vonzóvá teszi a hitelfelvételt, különösen a korábbi 6,5–7%-os piaci kamatokhoz képest. Ez gyakorlatilag „féláron” kínál hitelhez jutási lehetőséget.
A folyósítások még nem indultak be tömegesen, de a hitelszűrés és a hiteligények beadása rekordokat dönt. Az első valós eredmények várhatóan néhány hónap múlva, az őszi-téli időszakban fognak megjelenni, amikor a folyósított hitelek hatása már érezhetővé válik a piacon.
– Milyen típusú ingatlanok (pl. panellakások, téglalakások, családi házak) iránt lehet a legnagyobb a kereslet a program keretében? Százhalombatta kínálata mennyire felel meg ezeknek az igényeknek?
– Elsősorban a lakások iránti keresletet élénkíti Százhalombattán, ami a helyi, amúgy is szűkös lakáskínálatot érinti a leginkább. A program keretében a téglalakások, panellakások és csúsztatott zsalus házak iránt mutatkozik a legnagyobb érdeklődés, mivel ezek ára gyakrabban esik az 50 millió forintos értékhatár alá, ami a hitel maximális összege. Az új építésű lakások iránti keresletet is valamelyest növelte a program, bár a használt lakások piaca továbbra is releváns marad, hiszen az új építésű ingatlanok árai sok esetben meghaladják a támogatott keretet, és jelentős önerőt igényelnek.
A családi házak esetében a program hatása kevésbé érezhető, mivel ezek ára jellemzően magasabb, és a program által megcélzott első lakásvásárlók számára gyakran elérhetetlen kategóriát képviselnek, az nem az ő piacuk.
– A program 50 millió forintos értékhatárt szab a hitelekre. Hogyan befolyásolja ez a helyi árakat? Várható-e, hogy az 50 millió alatti ingatlanok ára emelkedni fog a megnövekedett kereslet miatt?
– A meghatározott 50 millió forintos hitelmaximum jelentős hatással van a százhalombattai ingatlanpiacra, különösen az olcsóbb lakások szegmensében, ami mindig is a legnagyobb mértékben emelkedett, és a program hatására ez a tendencia várhatóan tovább erősödik.
A program egyik fő célja, hogy segítse az első lakásvásárlókat, azonban a túlzott kereslet könnyen árfelhajtó hatású lehet, ami paradox módon megnehezítheti a célcsoport számára az ingatlanhoz jutást.
Ez a szigorú szabályozás elméletileg fékezhetné az áremelkedést, de a gyakorlatban a piaci dinamika felülírhatja ezt. A 2025-ös évre vonatkozó előrejelzések is további áremelkedést prognosztizálnak a magyarországi lakóingatlanpiacon, különösen az agglomerációs területeken, ahol a kereslet továbbra is erős.
– Milyen kihívásokkal vagy éppen lehetőségekkel szembesülhetnek a százhalombattai eladók és vevők a program kapcsán? Milyen tanácsot adna nekik?
– Az Otthon Start program bevezetése egyaránt tartogat kihívásokat és lehetőségeket a százhalombattai ingatlanpiac szereplői számára. A vevők oldalán a legfőbb lehetőség a rendkívül kedvező, 3%-os kamatozású hitelhez való hozzáférés, amely jelentősen csökkenti a törlesztőrészleteket és a teljes visszafizetendő összeget. Ez a kedvezményes finanszírozás lehetővé teszi, hogy olyanok is ingatlanhoz jussanak, akik korábban csak álmodozhattak róla, vagy nagyobb, jobb minőségű otthont vásárolhassanak. Ha valaki tulajdonszerzésben gondolkodik, minél korábban vágjon bele! Akár némi hitellel is. Ez a tanács különösen releváns a jelenlegi, áremelkedő piacon, ahol a halogatás további költségnövekedést eredményezhet.
Ugyanakkor a kihívások sem elhanyagolhatók. A megnövekedett kereslet, különösen az 50 millió forint alatti lakások szegmensében, árfelhajtó hatású lehet, ami megnehezítheti a vevők dolgát, és akár licitháborúkhoz is vezethet. Az eladók számára ez kedvező helyzetet teremt, hiszen gyorsabban és magasabb áron értékesíthetik ingatlanjaikat.
Azonban az ingatlanvásárlás ma már rendkívül bonyolult folyamat, amely jogi, pénzügyi és műszaki ismereteket egyaránt igényel. Fontos a szakértői segítség igénybevétele.
– Ön szerint a program hosszú távon hogyan formálhatja át a város ingatlanpiacát és akár a demográfiai összetételét? Vonzóbbá teheti Százhalombattát a fiatalok számára?
– Az Otthon Start program hosszú távú hatásai Százhalombatta ingatlanpiacára és demográfiai összetételére jelentősek lehetnek. Azok számára, akik hitellel kombinált ingatlanvásárlásban gondolkodtak, a 3%-os hitel rendkívül ideális, különösen a fiatalabb generációk számára. Ugyanakkor Százhalombatta elöregedését nem ez fogja megváltoztatni.
De arra vigyázni kell, és tudni, hogy ezt is vissza kell fizetni! A kedvező feltételek ellenére a hitel továbbra is kötelezettséget jelent, és a felelős pénzügyi tervezés elengedhetetlen.
A program hozzájárulhat ahhoz, hogy Százhalombatta még vonzóbb célponttá váljon a fiatal családok és az első lakásvásárlók számára. Azonban a program sikeressége nagyban függ attól is, hogy a helyi ingatlanpiac képes lesz-e elegendő kínálatot biztosítani a megnövekedett kereslet kielégítésére.
